CRA, Ex-Frau bezahlt vor dem Gläubiger des Mannes, nachdem das eheliche Haus verkauft wurde

Artikelinhalt

Viele getrennt lebende Paare gehen davon aus, dass sie gleichberechtigte Eigentümer ihres Hauses sind, unabhängig davon, ob beide auf dem Titel stehen. Bei einer Trennung kommt es jedoch darauf an, wem das Haus tatsächlich gehört, insbesondere wenn einer der Ehegatten unbezahlte Schulden hat.

Artikelinhalt

Gemäß der kanadischen Verfassung unterliegen Eigentums- und Bürgerrechte der Zuständigkeit der Provinzen, was bedeutet, dass die Rechte von Mitmietern je nach Provinz unterschiedlich sind. Ein aktuelles Urteil des Berufungsgerichts von Ontario im Fall Senthillmohan vs. Senthillmohan ist eine gute Erinnerung für Drittgläubiger, wie schwierig es sein kann, ein Urteil gegen ein gemeinsam gehaltenes Eigentum durchzusetzen.

Artikelinhalt

Nach der Trennung der Senthillmohans erwirkte die Frau einen Gerichtsbeschluss zum Verkauf des gemeinsamen Hauses. Der Nettoerlös sollte nach dem Verkauf treuhänderisch verbleiben. In der Zwischenzeit verklagte einer der Gläubiger des Mannes, ein namhaftes Unternehmen, den Ehemann wegen Schulden.

Der Ehemann verteidigte die Klage gegen ihn nicht, und das Unternehmen erwirkte im September 2021 ein Versäumnisurteil und verhängte ein Pfandrecht an der Wohnung. Dies war nicht die einzige Schuld des Mannes. Er schuldete der Canada Revenue Agency außerdem eine hohe Steuerschuld.

Artikelinhalt

Artikelinhalt

Einen Monat nach Erlass des Versäumnisurteils schlossen die Parteien einen Kauf- und Verkaufsvertrag für das Haus. Die Ex-Ehepartner stimmten daraufhin einer familiengerichtlichen Anordnung zur Auflösung des gemeinsamen Mietverhältnisses zu. Einige Monate später verlangte die Ehefrau die Auszahlung ihres halben Anteils am Nettoerlös.

Der Nettoerlös des Verkaufs betrug etwa 1,2 Millionen US-Dollar. Da die CRA Vorrang vor anderen ungesicherten Gläubigern hat, wenn ein Steuerzahler Steuern schuldet, reichte die Summe nicht aus, um sowohl die CRA-Rechnung des Ehemanns als auch die Schulden in Höhe von 1,7 Millionen US-Dollar gegenüber dem nummerierten Unternehmen zu begleichen.

Es überrascht nicht, dass das Unternehmen Einwände dagegen hatte, dass die Ehefrau ihren halben Anteil am Nettoerlös erhält, denn wenn der Nettoerlös an die Ehefrau weitergegeben würde, würde das Unternehmen noch weniger der geschuldeten 1,7 Millionen US-Dollar zurückzahlen.

Artikelinhalt

Das Unternehmen stützte seine Argumentation auf die Art und Weise, wie das Eigentumsrecht ein gemeinsames Mietverhältnis definiert, was bedeutet, dass „Einheit des Eigentums, Einheit der Interessen, Einheit des Besitzes und Einheit der Zeit“ besteht.

Kurz gesagt bedeutet Mitmieterschaft, dass jeder Mitmieter einen ungeteilten Anteil an der Immobilie besitzt Gesamtheit der Immobilie. Das Unternehmen argumentierte, dass Mitmieter im Wesentlichen ein Eigentümer seien, weshalb beim Tod eines Mitmieters der Hinterbliebene das gemeinsam gehaltene Eigentum behalte und alleiniger Eigentümer werde.

Mit der Auflösung eines gemeinsamen Mietverhältnisses ändert sich tatsächlich das Eigentum an der Immobilie. Jeder Eigentümer besitzt dann als „Gemeinschaftsmieter“ einen ungeteilten halben Anteil an der Immobilie.

Als Gesamtmieter kann dann jede Partei in ihrem Testament festlegen, dass ihr ungeteilter Anteil zur Hälfte an wen auch immer sie will. Nach dem Tod eines der Mitmieter ist der ursprüngliche Mitmieter nicht alleiniger Eigentümer; Sie werden weiterhin nur die ungeteilte Hälfte des Eigentums besitzen und es dann zusammen mit demjenigen besitzen, den der Verstorbene in seinem Testament genannt hat.

Artikelinhalt

Abhängig von der Provinz kann Eigentum im gemeinsamen Mietverhältnis durch Maßnahmen der Parteien abgetrennt werden, beispielsweise durch einen Gerichtsbeschluss zur Abtrennung oder, in Ontario, durch die Übertragung des eigenen Anteils am Haus auf sich selbst.

Im Fall Senthillmohan behauptete das Unternehmen, es habe das Recht, seine Schulden gegen das Unternehmen einzutreiben alle des Hauserlöses, da die Ehegatten noch Mitmieter waren, als der Ehemann Schulden bei der Firma aufnahm.

Das Unternehmen stützte sich auf einen Fall in Manitoba, wonach der Erlös aus einer von Mitmietern gehaltenen Immobilie in der folgenden Reihenfolge zu zahlen sei: Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf; alles, was einer gesicherten Partei geschuldet wird (z. B. eine Hypothek); etwaige nachträgliche Belastungen oder Pfandrechte in der Reihenfolge ihrer Eintragung; und erst dann wird der verbleibende Nettoerlös an die Eigentümer ausgezahlt.

Artikelinhalt

Im Gegensatz dazu sieht das Executions Act von Ontario klar vor, dass ein Sheriff ein Urteil mit einem „Vollstreckungsbescheid“ vollstrecken kann, der es dem Sheriff ermöglicht, Grundstücke des Schuldners zu beschlagnahmen, einschließlich „jeglicher Anteile des Schuldners an Eigentum, das in gemeinsamer Pacht gehalten wird“. ”

Das Berufungsgericht stellte jedoch weiterhin fest, dass das gemeinsame Mietverhältnis aufgelöst wird, wenn ein Sheriff Eigentum in einem gemeinsamen Mietverhältnis beschlagnahmt. Nach der Trennung hat der Mitmieter des Schuldners keinen weiteren Anspruch auf die gesamte Immobilie. Aus diesem Grund ist der Gläubiger darauf beschränkt, den Anteil des Schuldners am gemeinschaftlichen Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen.

In Senthillmohan entschied das Gericht, dass es den Zeitpunkt der Aufhebung des gemeinsamen Mietverhältnisses nicht analysieren musste, da die Durchsetzung durch den Sheriff ausreichte, um das gemeinsame Mietverhältnis aufzulösen.

Infolgedessen erhielt die Frau die Hälfte des Nettoerlöses, etwa 600.000 US-Dollar. Die CRA-Schulden des Ehemanns wurden von seinem Anteil am Nettoerlös abgezogen, so dass etwa 323.000 US-Dollar übrig blieben, um die 1,7 Millionen US-Dollar zu begleichen, die dem Vollstreckungsgläubiger geschuldet wurden, ein Betrag, der deutlich unter dem liegt, was der Gläubiger erhofft hatte.

Laurie Pawlitza ist Seniorpartnerin in der Familienrechtsgruppe bei Torkin Manes LLP in Toronto. lpawlitza@torkinmanes.com

Artikelinhalt